带设计方案出让的建设项目规划审批 操作办法

为进一步深化建设项目“放管服”改革，提高审批服务效率， 提高土地利用综合效益，加强宁波市建筑风貌管控，提升城市品 质，优化营商环境，实现经济高质量发展的目标，根据审批制度 改革等相关文件精神，结合我市实际，特制定本操作办法。

一、工作内容

“带设计方案出让”是指在国有建设用地出让公告发布前， 区(县、市)政府(管委会)、自然资源规划部门等行政部门以 及做地单位先行组织编制拟出让地块的设计方案，根据深度不 同，可分为建设工程设计方案和实施性城市设计两种类型，经审 定后纳入土地出让条件，报市政府同意后，作为建设用地使用权 出让条件的组成部分，出让公告时与地块其它出让条件一并对外 发布。

二、适用范围

本市行政区域内以下情形可采用带设计方案方式出让土地。

(一)与轨道结合建设的项目(轨道交通站点综合开发项目、 地下空间结合轨道建设项目);

(二)有明确供应对象的项目(拆迁安置项目、租赁住房项目);

(三)新建未来社区项目；

(四)实施性城市设计已通过审查的重要地段、重要项目；

(五)纳入全域国土空间综合整治(城市更新)片区(单元)的，已有经过审查确定设计方案的项目；

(六)其他符合带设计方案出让的建设项目。

三、方案深度要求

(一)带建设工程设计方案出让

设计方案需符合国土空间详细规划等上位规划要求，统筹考 虑城市公共利益，塑造高品质城市特色风貌。建筑部分参照《建 筑工程设计文件编制深度规定》,一般应达到初步设计文件深度。 设计内容应包含《宁波市国土空间规划条例》关于建设工程规划 许可的内容要求。主要包括：

1.总平面图(含建筑布局、交通组织、竖向设计、景观绿化 示意、消防设计等);

2.建筑单体平面、立面、剖面图(根据不同的建筑功能，还 应表述能反映工程规模的主要内容，如有明确供应对象项目的住 宅套型、套数等);

3.效果图(鸟瞰图、重要节点、城市界面的透视效果等);

4.设计说明书；主要经济技术指标(总建筑面积、计容建筑 面积、分项建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、建筑层数、 建筑高度等)。

(二)带实施性城市设计出让

实施性城市设计即概念方案，根据国土空间详细规划等上位 规划，对重要区域、重要地块开展规划条件论证，重点关注空间 形态、周边关系、城市界面、天际线、公共空间、交通组织、环 境景观等，内容符合《浙江省国土空间设计技术指南》。建筑部分参照《建筑工程设计文件编制深度规定》,一般达到方案设计 文件深度，主要包括：

1.总平面图(含建筑布局、交通组织、景观绿化等);
　　2.主要建筑单体平面、立面图；

3.效果图(鸟瞰图、重要节点、城市界面的透视效果等);

4.主要经济技术指标(总建筑面积、计容建筑面积、容积率、 建筑密度、绿地率、建筑高度等)。

四、工作流程

(一)带建设工程设计方案出让

1.前置要求

土地出让前，根据项目情况，做好风评、交评、日照分析等 相关工作，涉及相关利害关系人重大利益关系的，设计方案应按 照公示办法进行公示。重要地段、重要建筑项目按照宁波市城市规划委员会相关要求审议决策，并完成设计方案技术审查。经资 规部门审查通过的建设工程设计方案应纳入出让合同附件，强制 性内容应在规划条件中予以明确。

2.方案深化

土地出让后，拿地单位应严格按照出让合同附件的设计方案 进行细化、完善。不得改变原设计方案的核心要素和要求，包括： 总体布局、空间形态、建筑风格、建设规模、容积率、分类建筑 用途、建筑高度、建筑密度、建设用地出入口等重要指标和设计 内容，不得降低建设品质以及市政基础设施与公共服务设施配建 指标，可对建筑内部功能、住宅套型、建筑立面、景观绿化和配套设施位置等内容进行深化设计。具体的强制性内容以土地出让 合同和规划条件要求为准。

3.核发许可

带建设工程设计方案出让的建设项目，不再进行设计方案技 术审查，对建设单位提交的报建方案符合土地出让时的设计方案 要求，且报建材料齐全的，按照告知承诺制要求直接核发建设工 程规划许可证，并及时做好承诺内容的核查工作。

(二)带实施性城市设计出让

1.前置要求

土地出让前，根据项目情况，做好风评、交评、日照分析等 相关工作，涉及相关利害关系人重大利益关系的，实施性城市设 计方案应按照公示办法进行公示。重要地段、重要建筑项目按照 宁波市城市规划委员会相关要求审议决策。经审查通过的实施性 城市设计应将核心要素转化为管控要求，提出建筑高度、体量、 风格、色彩、交通组织、市政基础设施、公共服务设施等控制要 求，纳入地块规划条件，并将主要效果及空间引导图作为规划条 件附图。

2.方案编制

土地出让后，拿地单位应严格按照设计条件以及实施性城市 设计引导要求编制建设工程设计方案。总体布局、空间形态、周 边联动关系、整体意向效果基本不变，经济技术指标和强制性内 容以规划条件约定为准，其他内容可以深化设计。未来社区项目 不得降低未来社区场景设计相关要求，包括特色、面积、功能、运营等内容。